Znáte aktuální pravidla pro poskytování hypoték? Přinášíme několik tipů, jak si vylepšit osobní finance před žádostí o novou hypotéku.

 

Autor: Libor Vaníček

Vydáno: 19.11.2018

S účinností od 1. října 2018 zavedla Česká národní banka nová pravidla pro posuzování žádostí o hypoteční úvěry. Níže si tato pravidla shrneme a upozorníme na některé detaily, které mohou pomoci vylepšit naši pozici při jednání o novém úvěru.

Nejprve si připomeňme, na koho se nová pravidla vztahují. Podle posledních vyjádření očekává Česká národní banka, že banky budou nová pravidla uplatňovat na všechny žadatele o úvěr, a to včetně tzv. refinancování, tedy převedení již existujícího hypotečního úvěru k jiné bance. Oproti tomu změna úrokové sazby při nové fixaci úroků těmito pravidly nebude ovlivněna.  

LTV (Loan-to-value) – výše požadovaného úvěru vs. hodnota zastavované nemovitosti

Toto pravidlo není nové, banky ho uplatňují již řadu let. Jedná se o požadavek na minimální výši vlastních zdrojů při nákupu nemovitosti na hypoteční úvěr. Nejčastěji je vyžadovaný 20% podíl vlastních úspor. LTV je v takovém případě 80%. Co to pro nás znamená? Vezmeme-li si jako příklad průměrnou hypotéku v ČR, která se pohybuje mírně nad 2 miliony Kč, musíme nejprve naspořit minimálně 400 tisíc Kč. V některých případech jsou banky ochotny akceptovat pouze 10% vlastních zdrojů, ale není to příliš časté. Banky totiž smějí s LTV v rozmezí 80-90% půjčit maximálně 15% objemu všech nových hypoték. 

DSTI (Debt service-to-Income) - poměr součtu veškerých splátek úvěrů vs. součtu veškerých příjmů žadatele 

První nově zaváděné pravidlo stanovuje, že by součet veškerých splátek úvěrů žadatele neměl překročit 45% součtu veškerých čistých příjmů žadatele. Pokud je čistý měsíční příjem žadatele například 30 tisíc Kč, jeho celková měsíční splátka dluhu by neměla činit více než 13,5 tisíc Kč. Je potřebné zdůraznit, že se posuzují splátky všech našich dluhů, nejenom hypotéka. Rovněž nepomůže napsání některých dluhů na manželku či opačně na manžela, posuzuje se vždy finanční situace celé domácnosti společně.

DTI (Debt-to-income) - poměr výše dluhů vs. výše ročních příjmů

Druhé nově zavedené pravidlo stanovuje, že by žadatel o hypoteční úvěr neměl dlužit více než devítinásobek čistého ročního příjmu. Opět je důležité zdůraznit, že se posuzuje čistý příjem a zároveň veškeré naše dluhy. To znamená například i úvěr ze stavebního spoření, spotřebitelský úvěr či kontokorent. Pokud máme pro požadovanou hypotéku nedostatečné příjmy, řešením není částečné financování jiným než hypotečním dluhem. Banky jsou povinné posuzovat celkovou finanční situaci nás žadatelů. Všechny transparentně poskytnuté úvěry mohou banky dohledat v různých registrech a započítají je. Pro hypotéku ve výši 2,16 milionu Kč budeme potřebovat minimální čistý měsíční příjem 20 tisíc Kč. Bude-li hypotéka našim jediným dluhem.  

Mohli jste si všimnout, že u obou nových pravidel je použit podmiňovací způsob, neměl by. Je to z toho důvodu, že i u těchto pravidel, stejně jako u výše popsaného LTV, jsou banky oprávněny akceptovat horší výsledek. Avšak celkově pouze u 5% nově poskytnutých úvěrů. Je tedy velmi pravděpodobné, že tato pravidla budou banky v naprosté většině případů striktně dodržovat.

Jak si vylepšit osobní finance před žádostí o novou hypotéku

Naši pozici při jednání o hypotečním úvěru určitě vylepší pravidelný příjem. Na druhou stranu, jste-li ve zkušební době, nebo v zaměstnání pouze krátkou dobu, bude to pro banku rizikový faktor. Je určitě vhodné pečlivě zvážit změnu zaměstnání a žádost o úvěr ve stejné době.

Již jsme to zmínili výše, banka bude posuzovat veškeré naše dluhy. Je užitečné si před podáním žádosti o nový úvěr udělat vlastní inventuru všech svých dluhů. Lze-li se některých snadno zbavit, může to pomoc. Za dluh se považuje i kreditní karta nebo kontokorent k běžnému účtu, a to ve výši limitu bez ohledu, zda limit využíváte. Je dobré si rozmyslet, zda tyto produkty skutečně potřebujeme a případně, jak vysoký limit vlastně využíváme. Nepotřebné produkty se vyplatí zrušit a nevyužívané limity snížit na potřebnou úroveň.

Banky zkoumají naše předpoklady splatit úvěr nejenom z aktuálních příjmů a výdajů, ale posuzují i naši platební disciplínu u předchozích dluhů a jiných finančních závazků, jako například platby za služby poskytovatelů energií či telekomunikačních služeb. Ten, kdo má ve svých účtech pořádek, všechny dluhy a složenky řádně a včas platí, je pro banku žádaným klientem a zpravidla dostane lepší úvěrové podmínky.

Na příjmové straně banky posuzují veškeré naše pravidelné příjmy. Proto uveďte všechny své příjmy, ne pouze odměnu z hlavního pracovního poměru. Máte-li příjmy například z pronájmu, autorských práv, vedlejšího pracovního poměru, určitě je započítejte.

Shora uvedená pravidla jsou pro banky nová a bude nějakou dobu trvat, než si trh najde jejich obecně uznávaný výklad a aplikaci v praxi. Proto se některé detaily interpretace těchto nových pravidel mohou v různých bankách lišit. Pokud neuspějete v jedné bance, nemusí být vše úplně ztraceno. Zkuste ještě jinou banku nebo se obraťte na hypoteční speciality, kteří znají lépe aktuální situaci na trhu a mohou vám poradit. Poptávku po hypotečním úvěru můžete nezávazně vyplnit například zde.  

Může se však stát, že s novými pravidly na vytoužený byt či dům potřebnou hypotéku nedostanete. Neznamená to, že nedosáhnete na žádnou hypotéku. Hledejte dál a určitě najdete jinou, neméně atraktivní nemovitost, na kterou už vaše finance budou stačit.