Za jakých podmínek lze částečně nebo zcela předčasně splatit hypotéku

 

Autor: Libor Vaníček

Vydáno: 28.2.2019

Od loňského roku postupně začaly růst úrokové sazby hypotečních úvěrů. Podle statistiky České národní banky se aktuálně průměrná sazba nově poskytnutých hypotečních úvěrů pohybuje těsně pod 3% (zdroj: ČNB), což je podstatný růst oproti 2,2% na počátku roku 2017. Řady domácností splácejících hypoteční úvěr zvažuje možnost předčasného splacení celého úvěru nebo alespoň možnost mimořádné splátky. Pojďme se podívat na podmínky a souvislosti takového kroku.

Pozitivní pro nás je, že od 1.12.2016, kdy nabyl účinnost nový zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru, který rovněž upravuje podmínky poskytování hypotečních úvěrů, jsou naše možnosti předčasného splacení celého úvěru či mimořádné splátky výrazně výhodnější, než tomu bylo v minulosti. Nové zákonné podmínky nám vytvářejí více prostoru reagovat na změnu úroků hypotečních úvěrů na trhu, ale i na naši aktuální finanční situaci. Přes zlepšení našeho postavení ve vztahu k úvěrující bance, nejsou naše podmínky bez omezení.

Možnost zdarma splatit až 25% našeho úvěru ročně během fixace úrokové sazby, nad 25% s poplatkem

§117 zákona o spotřebitelském úvěru nám umožňuje každý rok zdarma splatit až 25% z celkové výše poskytnutého hypotečního úvěru. Musíme si pohlídat den uzavření úvěrové smlouvy, protože možnost předčasné splátky zdarma máme pouze v období jednoho měsíce před tímto datem. Banka nám nemůže bránit ve vložení ani vyšší mimořádné splátky, než je 25% z celkové výše poskytnutého úvěru. Má však ze zákona oprávnění nám za mimořádnou splátku nad tuto hranici účtovat poplatek tzv. účelně vynaložené náklady. Není stanoven jeden společný způsob výpočtu účelně vynaložených nákladů pro celý trh, vždy záleží na dané bance, jak tyto náklady vyčíslí. Avšak zákon o spotřebitelském úvěru v §117 stanoví, že maximální výše těchto nákladů nesmí být vyšší, než kolik bychom na úrocích zaplatili od předčasného splacení na příští fixace naší úrokové sazby. Pokud naši banku požádáme, je povinna nás dopředu informovat, jaké náklady nám bude účtovat. V případě jakéhokoliv sporu je banka povinna prokázat účelovost nám účtovaných nákladů. Účtované náklady jsou nejčastěji tvořeny náklady na zpracování našeho požadavku a prokázané ekonomické náklady.        

Možnost zdarma splatit až 100% našeho úvěru na konci fixace úrokové sazby, mimo toto období s poplatkem

Zákon o spotřebitelském úvěru nám umožňuje zcela zdarma splatit celý náš hypoteční úvěr na konci fixačního období naší sazby. Stejným způsobem můžeme postupovat v období tří měsíců od doby, kdy nám naše banka sdělila výši nové úrokové sazby, poté kdy skončila platnost původní sazby. V praxi to například znamená, že pokud nám banka sdělí novou sazbu 1 měsíc před koncem současné fixace, máme ještě 2 měsíce po konci fixace možnost zdarma úvěr zcela splatit. Nové podmínky nám dávají příležitost zjistit si aktuální možnosti refinancování. Můžete to udělat třeba zde.   

Zákon o spotřebitelském úvěru nám vytváří ještě jednu možnost, jak předčasně splatit hypoteční úvěr, a to při prodeji nemovitosti. V tomto případě nám banka není oprávněna účtovat poplatek vyšší než 1% z naší mimořádné splátky s tím, že výše může být maximálně 50 000Kč. Tato možnost se vztahuje pouze na úvěrové smlouvy běžící již dva roky a déle. Pokud uvažujete o určitých krátkodobých investicích do nemovitostí s využitím hypotečního úvěru, vezměte toto omezení na zřetel.

Zcela bez poplatků můžeme hypoteční úvěr splatit, dostaneme-li se do tzv. těžké životní situace. Co si pod tímto termínem můžeme představit? Může to být úmrtí jednoho z dlužníků, závažné onemocnění dlužníka, vznik invalidity, která neumožňuje pokračovat ve výdělečné činnosti a řádně a včas splácet poskytnutý úvěr. Pokud se do takové situace dostaneme, je nejlepší okamžitě kontaktovat banku a společně hledat řešení vzniklé situace. Na druhou stranu mezi těžké životní situace například nebude patřit ztráta zaměstnání či naše rozhodnutí změnit místo bydliště.  

Aktuální změní zákona o spotřebitelském úvěru nám dává poměrně silnou a výhodnou pozici při částečném nebo úplném předčasném splacení hypotečního úvěru. Při úvaze, zda tak učiníme, je třeba zvážit celkové finanční dopady takového rozhodnutí. Předčasně splatit úvěry s úrokovými sazbami kolem 2% nemusí být ideálním rozhodnutím. Alternativně se nabízí zhodnocení volných finančních zdrojů na dobrém spořicím nebo investičním produktu s pro nás přiměřenou mírou rizika a s předpokladem zhodnocení vyšším než úroková sazba, kterou splácíme. Některé banky, jako například Raiffeisenbank nebo ING Bank, už dnes nabízejí depozitní produkty se sazbami 3%. Finanční prostředky na těchto produktech mají vyšší míru likvidity, a tak je případně můžeme využít pro pokrytí neočekávaných výdajů.

Svoji roli v celkovém výpočtu hraje i možnost daňových odpočtů za zaplacené úroky z hypotečního úvěru, pokud tuto možnost můžeme využít. Na druhou stranu pro ty z nás, kterým je nepříjemné žít s vědomím, že máme úvěr a zastavený dům, může být předčasná splátka nebo úplné splacení cestou k zlepšení psychické pohody v životě, bez ohledu na finanční dopady.

U mimořádných splátek a předčasného splacení neexistuje jedno univerzální řešení pro všechny. Každá domácnost se nachází v jiných podmínkách, které je třeba zohlednit, a to buď sami nebo s pomocí kvalitního finančního poradce.